【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民终3798号民事裁定书

2.案由：物权保护纠纷

3.当事人

原告：王某庆

被告：曾某达、黄某梅等

【基本案情】

2010年8月23日，王某庆（甲方）与刘某金（乙方）签订《厦门市房地产买卖合同》，双方就案涉房屋买卖事宜达成合意。该合同关于案涉房屋的描述为“房屋用途住宅，建筑面积55.23平方米，其中含附属用房建筑面积/平方米”。2016年5月，曾某达与刘某金签订《房产买卖居间协议》，后者将案涉房屋出售于曾某达。该协议第一条关于案涉房屋的建筑面积及附属用房等细节描述同上。

为查明本案事实，本院于2018年10月31日至案涉房屋所在小区现场勘验、走访，并制作相应笔录。其中，关于讼争储物间内的存放物品，经现场勘验，讼争储物间大门上锁，无法打开，通过窗户缝隙拍过照可见内有箱子若干，小型手推车等。关于案涉小区的储物间分配情况，本院询问了小区业主（林某、林某丽华）及物业工作人员（邱某芬）。其中，林某述称案涉小区的储物间最初在分配房屋时即由单位统一分配，每户都配有储物间，但现在的具体情况不清楚，因为卖房的时候，有的会一起卖，有的没有附带卖。林某华亦述称储物间系单位统一分配。邱某芬对储物间的分配情况并不知晓。王某庆认可林某的陈述，关于卖房配套储物间的的情况就是有的卖，有的没有一起卖；另，储物间的纸箱系其从办公司搬回来的。曾某达、黄某梅、曾某顺对勘验笔录无异议；从询问笔录可以看出，储物间在小区规划就存在，由广电局统一分配，每家均有配。

庭审中，王某庆述称讼争储物间在2017年8月之前系其管理，后曾某达、黄某梅、曾某顺将锁撬开。2017年11月13日，王某庆于报警当天，把锁撬开又重新上锁，后锁又被曾某达、黄某梅、曾某顺敲坏，导致无法打开。曾某达、黄某梅、曾某顺称其于2017年9月底将讼争储物间锁撬开后只发现一堆报纸，就粉刷上锁了；2017年11月其发现锁换新了，就再没有碰过。

另，曾某达、黄某梅、曾某顺一致表示，因曾某达系案涉房屋的买受人，故该三人于答辩、反诉及庭审陈述中所涉及的行为即使为黄某梅、曾某顺所为，亦由曾某达指派。

【案件焦点】

    储物间的性质认定及归属规则

【法院裁判要旨】

福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为：本案的争议焦点系讼争储物间的使用权归属问题。各方主张如前所述。本院认为，讼争储物间的使用权应归王某庆所有。理由如下：其一，王某庆与第三人刘某金的房屋买卖合同约定的房屋面积与案涉房屋的产权登记面积是一致的，均为55.23平方米；而交易房屋的附属用房情况，合同中明确以“/”的形式划去，表明双方交易的房屋并不包含讼争储物间。其二，刘某金出具的书面答辩意见亦明确表明，其向王某庆购买案涉房屋时曾口头约定不包含讼争储物间。其三，讼争储物间此后一直由王某庆及其朋友使用，刘某金从未使用过讼争储物间。综上，足以认定王某庆出售案涉房屋予刘某金时，双方已明确讼争储物间并不随案涉房屋一并转让，仍旧归属于王某庆。曾某达系向刘某金购买的案涉房屋，如前所述，刘某金并未取得讼争储物间的使用权，故曾某达即不可能因该房屋买卖交易取得讼争储物间；此外，刘贵金与曾某达的房屋买卖合同中关于案涉房屋的附属用房部分亦以“/”形式划去，结合曾某达关于其此前并不知晓案涉房屋配有储物间的陈述，亦可推知其与刘某金的案涉房屋交易并不包含讼争储物间；退一步而言，即使曾某达与刘贵金之间关于交易的案涉房屋是否含有讼争储物间存在争议，曾某达亦应向刘某金主张相应权利，王某庆并非交易相对方，其对讼争储物间享有的权利不应因此受到损害。讼争储物间此前一直由王某庆本人占有使用，其在曾某达等人撬锁之后即已报警并重新换锁，据双方陈述及本院的现场勘验情况，讼争储物间现因门锁已坏，无法打开，是以曾某达等人亦无法占有使用讼争储物间，故王某庆请求曾某达、黄某梅、曾某顺归还讼争储物间并以每月200元标准计算讼争储物间的占有使用费，并无事实与法律依据，不予支持；王某庆可自行除去门锁并使用讼争储物间。另，王某庆所举证据并不能证明其存放于讼争储物间的具体物品及价值，故其主张曾某达等人赔偿各项物品损失共计17,788元证据不足，不予支持。因讼争储物间的使用权归属于王某庆，曾某达关于确认其享有讼争储物间的使用权，并主张王某庆返还讼争储物间及支付相应的占用使用费无法无据，不予支持。关于曾某达主张的凤凰牌自行车损失458元，其所举证据无法证明该物品曾存于讼争储物间，故对曾某达的该项主张，本院亦不予支持。

【法官后语】

本案系因房屋多次转让引发的储物间使用权归属争议。储物间多存在于早期的单位集建小区，一般为弥补房屋使用功能而设，如用于储放自行车、煤球等，具有浓厚的时代印记。

储物间虽为弥补房屋使用功能而设，其性质却应依公示方式的不同而分别认定。一种是与配套的房屋登记于同一产权证上，二者构成一个完整的物；在法律上，此类储藏间与房屋并不可分，故不存在主从关系；转让时，储藏间应随房屋一并转让，当事人不可约定排除，此为物权法定性之体现。一种是有单独的产权证或独立记载于产权登记簿上，构成物权法意义上独立的物，应独立于房屋而交易或转让。一种则是未记载于权属证明上，但基于其历史沿革及辅助性功能，一般认定为所配套房屋的从属物。案涉储物间系小区规划时所设，由单位统一分配，基本每套房屋均配有一个储藏间，无法办理独立产权，属于案涉房屋的从属物并无争议。

《物权法》第一百五十五条规定“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”对该条确立的从物转让规则的适用，有两种理解：一种观点认为，当事人没有明确约定排除从物随主物一并转让的，即应按法定的随主物转让。另一观点认为，当事人虽没有明确排除，但结合约定内容及交易具体情况，可以推定当事人具有该意思表示的，即应认定为当事人约定排除从属物随主物一并转让。

本案采纳后一种理解。从法条文义出发，虽确立了从物随主物转让的法定规则，但其但书部分赋予当事人约定排除的权利，实则将从属物的转让主动权交至交易各方手中，即唯有在当事人未有意思表示或表意无法明确的情况下，才以法定形式确立物之归属。当事人的意思表示，并非只能通过精确的文字或书面意思表达，口头表达及行为均是意思表示的形式之一；而法律解释规则更是确立了对未有表意或表意不明确的当事人的真实意思进行体系化探究的方法。因此，即便在当事人约定并不明确的情况下，从属物是否应随主物一并转让，应依据交易当时具体情况综合判定。

本案中，王某庆与第三人刘某金的房屋买卖合同虽未明确约定排除储物间的转让，但究其约定内容足以表明双方交易的房屋并不包含讼争储物间。刘某金亦明确表示为争取价格优惠，双方曾口头约定交易不包含讼争储物间。而储物间此后一直由王某庆及其朋友使用，刘某金从未使用过讼争储物间。综合上述情况，足以认定王某庆与刘某金的转让房屋不包含储物间。

值得一提的是，本案涉及了案涉房屋的多重转让，曾某达系向刘某金购买案涉房屋。对此，本院认为，在前次交易已排除储物间一并转让的情形下，即便后手交易认定储物间一并转让的，亦不得对抗前手卖方。基于合同相对性，应由后手卖方承担履行不能的违约责任。

       编写人：福建省厦门市海沧区人民法院 陈进杰 张玲玲