【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市中级人民法院（2022）闽02民终5906号民事判决书

2.案由：买卖合同纠纷

3.当事人

原告（反诉被告、上诉人）郑某某、谢某某

被告（反诉原告、上诉人）陈某某、林某某

【基本案情】

2002年4月30日，郑某某、谢某某与陈某某、林某某签订房屋买卖合同，约定郑某某、谢某某将坐落于厦门市海沧镇某村拾组、用地面积242.17㎡的私有住房以12万价格卖给陈某某、林某某。合同签订后，陈某某、林某某支付购房款，郑某某、谢某某交付相关产权证、土地证。

2021年5月13日，郑某某、谢某某诉至法院，认为其掌管案涉房屋钥匙并占有使用房屋，故房屋未实际交付、双方未实际履行合同，且案涉房屋占用范围内的土地所有权系郑某某、谢某某所在集体所有，陈某某、林某某非该集体经济组织成员，合同违反法律、行政法规的强制性规定，请求法院判令房屋买卖合同无效，双方返还购房款及产权证、土地证，本案诉讼费用由陈某某、林某某承担。

陈某某、林某某认为其已全额支付价款，郑某某、谢某某交付房屋及代表权利转移的相关证件，并办理委托公证以保障其对所购得的土地房产行使权利，案涉合同已实际履行。郑某某、谢某某明知房产转让受限，为实现经济利益主动要求转让房产，且办理公证委托规避法律限制，合同签订并履行20年后，为牟取利益又违反诚实信用原则主张合同无效，对合同无效造成的损失应承担主要过错责任。故陈某某、林某某提起反诉，请求判令郑某某、谢某某赔偿其购房款对应利息损失、补偿案涉房屋增值部分差额损失并承担诉讼费用。

诉讼过程中，法院先后委托6家鉴定机构评估鉴定案涉房屋及土地使用权价值，但均以无法评估农村集体土地房屋价值为由予以退鉴。陈某某、林某某提供厦门市相关拆迁政策文件及补偿安置方案，拟证明非集体经济组织成员在农村集体土地征地拆迁中实行“拆一补一”，选择货币补偿的，被征收房屋补偿单价为本征收项目的安置房市场评估价。

法院依据陈某某、林某某申请向厦门嵩屿房屋征迁服务有限公司调取证据，该公司出具《情况说明》载明：案涉房屋位于某学校项目二期建设用地范围内，征收补偿方案中货币补偿情况下的安置房市场评估价为18118元（评估时点为2022年5月17日）。

【案件焦点】

1.农村房屋买卖合同无效后，应根据双方过错、考虑诚实信用原则划分损害赔偿责任；

2.农村宅基地的房屋价值无法鉴定评估时，可以参考近期同区位征收项目的安置房市场评估价进行认定。

【法院裁判要旨】

一审法院裁判认为：案涉房屋系农村宅基地房屋，根据房地一并处分的法定规则，因陈某某、林某某并非案涉房屋土地所在地集体经济组织成员，《房屋买卖合同》存在损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益的情形，应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。

关于合同无效后的损害赔偿问题。首先，案涉房屋买卖至今已逾二十年，现房屋市场价值已远高于原购房价款，陈某某、林某某若仅收回原购房款必将遭受经济损失。郑某某、谢某某有违诚信，其收回房屋将获得巨大经济利益，若失信者因合同无效获益却不予赔偿对方的损失，显然有失公允。陈某某、林某某有权要求郑某某、谢某某按照过错程度承担损害赔偿责任。其次，虽案涉房屋系农村房屋无法进行市场价值评估，亦未被列入征迁范围，但案涉房屋具有合法产权，必然具有相应市场价值。陈某某、林某某主张参照某学校二期项目货币补偿标准即该项目安置房市场评估价计算案涉房屋价值，本院认为两者均位于同一社区，评估时点为2022年5月17日，该主张具有合理性予以采纳。陈某某、林某某主张赔偿购房款的利息损失，存在双重获利的情形，不予支持。最后，郑某某、谢某某作为农村集体经济组织成员，应知道宅基地上农村私有房屋具有特定的身份属性，出卖农村房屋已存在相当过错，现又违背诚实信用原则主张毁约，在案涉合同无效的后果处理上应承担主要责任，酌定其承担60%的过错责任。陈某某、林某某自知非农村集体经济组织成员，仍购买农村宅基地房屋，应承担次要责任，酌定其承担40%的过错责任。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条等规定，判决合同无效，双方当事人互相返还购房款及土地使用权证、房屋所有权证，郑某某、谢某某赔偿陈某某、林某某房屋差价损失1523181.19元及保全申请费1770元，驳回陈某某、林某某的其余反诉请求。一审宣判后，双方当事人不服，向厦门市中级人民法院提起上诉。二审法院同意一审法院裁判意见，于2022年11月21日作出（2022）闽02民终5906号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据我国“房地一并处分”的原则，房屋买卖必然涉及宅基地的出让、转让，故购房人不具备所购房屋及宅基地所在的集体经济组织成员身份时，其签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，当属无效。

近年来，房地产市场蓬勃发展，出卖人受高额房价、征地拆迁补偿等利益驱动，诉至法院请求确认农村房屋买卖合同无效的案件日益增多。司法实践中对此情况下的合同效力及产生的返还义务、损害赔偿责任等法律后果已形成较统一的裁判思路。本案则着重围绕此类案件损害赔偿责任中的损失认定及责任划分提供参考思路。

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第33条，合同无效后确定财产返还时，要充分考虑财产增值或贬值因素，在当事人之间合理分配获利或分担损失。价值认定应以平衡当事人过错及权益作为裁量的底层逻辑，结合本案案情，具体可采取以下思路：

1. 房屋目前市场价值可通过鉴定评估，无法鉴定时，应由损害赔偿主张方举证。本案法院先后委托的六家鉴定机构均以无法评估农村集体土地房屋价值为由退鉴。宅基地上房屋具有合法产权，无法鉴定评估并不否定其应具有的市场价值。根据“谁主张，谁举证”的证据规则，损害赔偿方应提供损失的计算方式及相应证据依据。若认定房屋价值所需的政策文件、规范标准等确系当事人举证能力之外的，法院也可调取相应证据，为事实查明提供充足依据。

2.宅基地上房屋的市场价值，可比照目前重置类似房产所需费用予以认定，具体而言，可以参考近期同区位征收项目的安置房市场评估价予以认定。因宅基地房屋转让受限，其使用价值与周边商品房不具有相当性，以周边商品房价格计算可能存在价值认定畸高。因宅基地上房屋使用价值受限的情况与安置房类似，两者具有相当性，即使是未列入征拆范围的宅基地上房屋，也可通过近期与案涉房屋所在同一社区征收项目的安置房价格认定，且征收安置价格公开公示，当事人对此亦有一定预期，服判息诉效果相比较好。

3.买受人同时以房屋增值部分、购房款同期的银行贷款利息主张损害赔偿责任的，应择一支持。合同订立当下，买受人与出卖人认为房款与房屋价值基本相当，买受人主张房屋增值部分作为损失时，实质上是就房屋在合同签订后、确认无效之前的对价利益进行主张。故买受人同时主张存在双重获利的问题，法院应择一支持。

4.当事人承担的损害赔偿责任应根据其过错程度划分。通过类案检索，目前各地法院存在以下两种过错划分思路：一是认定买卖双方明知宅基地上农村私有房屋具有特定的身份属性仍买卖农村房屋，均有相当程度的过错，各对损失承担50%责任或双方损失互相抵销均不予支持。二是以双方对合同无效的过错程度为基础，再根据诚实信用原则划分主次责任。本案即采取此思路，对起诉方违反诚实信用原则进行了合理评价，在结果上更符合公平合理原则，且较好地发挥了司法裁判的引导功能，有利于弘扬诚实守信的社会主义核心价值观。