【裁判要旨】 

《民法典》第七百三十四条第二款规定，将优先承租权从约定权利上升为法定权利，目的在于降低出租方与承租方的缔约及交易成本，提升房屋租赁市场整体效率，避免出租人借用优势地位通过恶意缩短租期侵害承租人的居住利益及投资收益。先合同履行过程中的违约情况可作为认定优先承租权同等条件的因素之一。

【基本案情】

何某自2005年开始承租许某名下的案涉房产。2016年10月12日，许某与何某续签《房产租赁合同》，约定租赁期限从2016年9月12日至2022年9月11日止，前三年月租金为15000元，之后逐年递增至19000元，租金每季度支付一次，每次应提前15天付清。合同签订后，何某在每个租金支付月度的11日前后几天支付下个季度租金，均未提前15天支付，其中有17次在11日之后支付，《房产租赁合同》约定租赁期间的租金已支付完毕。许某自述李某为其配偶，关于案涉房产的沟通长期由李某代表许某沟通。2022年3月23日，何某与李某就续签事宜进行沟通，何某告知：涨10%或可接受，太高只好搬走，希望五月份能面聊。2022年5月18日，李某告知何某，决定9月11日租期届满后不再续约。6月-7月，何某向李某表达强烈续租愿望，希望优先承租。李某回复因何某未接受续约条件，其于5月与新客户签约，每月租金24000元，半年付一次，押金25000元，押金与首期半年租金共169000元已汇入其账户。7月27日，何某向许某致《律师函》告知，合同期限即将届满，应当依法保障何某的优先承租权。8月1日，许某向何某发送《终止租赁合同告知函》，告知因何某合同履行期间擅自分租他人使用，决定提前终止《房屋租赁合同》，要求何某最迟在2022年9月11日前搬离案涉房屋，因其提前终止租赁合同，何某无优先承租权。同日，许某向何某发送《不再续租通知书》，要求何某在合同期满（2022年9月11日）前搬出案涉房产。2022年9月，许某向何某多次致函要求腾退案涉房产，并列举双方17年租赁关系以来何某的违约情况。何某于2022年8月30日、2023年2月28日各支付144000元，拟用于支付至2023年9月11日的租金及押金，其自述愿意按24000元/月租金标准支付租金。许某提出诉讼请求：1.确认房产租赁合同于2022年8月1日解除；2.何某、毕某某乐器店立即腾退并向许某交还案涉房产；3.何某立即向许某支付房屋占用费人民币56366.84元。何某对许某上述主张均不同意。

【裁判结果】

一审法院判决如下：一、何某应于判决生效之日起三十日内将案涉房屋腾空返还许某；二、何某应于判决生效之日起十日内向许某支付占用费（占用费按24000元/月，自2023年8月12日起计算至实际腾空返还之日止）；三、驳回许某的其他诉讼请求。许某、何某不服一审判决，提出上诉。二审法院同意一审法院裁判意见。